Vale a pena comprar um imóvel em Montenegro e a melhor forma de fazê-lo?

Na infância, muitos provavelmente sonhavam em ter uma casa à beira-mar, pois é muito romântico morar em um resort. Os adultos às vezes compram esses imóveis não tanto para morar aqui permanentemente ou para vir de férias sem se preocupar com a reserva, mas para ganhar dinheiro alugando uma casa. O mesmo Montenegro recebe anualmente várias vezes mais turistas do que as pessoas que aqui vivem, o que significa que haverá uma procura constante por um apartamento bem localizado durante a temporada e que pode rapidamente pagar.

Ao estudar as características dos imóveis no Montenegro, é de notar que os apartamentos e casas neste país podem ter um grande número de vantagens. Considere os principais relacionados à maioria das moradias à venda.

• A demanda por moradias para aluguel de curto prazo em Montenegro tem crescido rapidamente nos últimos anos e não há pré-condições para uma queda na demanda. Em 2017, o número de visitantes ao país ultrapassou os 2 milhões pela primeira vez e continua a crescer de forma constante. Os preços baixos, em comparação com muitos outros resorts, atraem turistas aqui, e o estado também estabeleceu um regime de isenção de visto com a maioria de seus vizinhos e muitos países pós-soviéticos. Como resultado, 20% dos visitantes vêm da Sérvia, a Rússia e a Ucrânia juntas fornecem a mesma quantidade, até 10% dos visitantes são fornecidos pela Bósnia e Herzegovina, mas turistas ricos da Europa Ocidental também vêm aqui.

• A atratividade do investimento do setor habitacional do país é boa porque regras transparentes e realistas foram estabelecidas para os investidores estrangeiros, que lembram notavelmente a exemplar União Europeia nesse aspecto. Além disso, o país só depois da conquista da independência em 2006 percebeu o quanto pode ganhar com o turismo, pois aqui foi construída uma grande quantidade de estoque habitacional a partir dessa data. Isso significa que há muitos novos edifícios construídos com tecnologias modernas, além disso, não é um problema encontrar um apartamento vago para comprar.

• Se desejar, você pode encontrar uma habitação relativamente barata em Montenegro - aqui o preço médio por metro quadrado nem sequer funciona aproximadamente. Tudo depende de uma série de características específicas, por exemplo, o valor histórico de um edifício aumenta as tarifas, mas a presença de um terreno próximo para um empreendimento promissor reduz muito o preço. Como resultado, exatamente o mesmo alojamento a uma distância de 300 metros um do outro pode ter preços diferentes. Além disso, os preços são influenciados pelo fator geográfico - na prestigiosa casa de Budva à beira-mar é a mais cara, o resto da costa é um pouco mais barato, mas no sertão os preços são muito mais baixos, embora as montanhas também sejam lindas aqui .

• A política fiscal e comunal em Montenegro também só contribui para a compra de moradias aqui. Por exemplo, na compra de um apartamento no mercado secundário, o imposto será de apenas 3% do custo, mas se o vendedor for o próprio incorporador, não haverá tal pagamento a maior. O imposto anual para proprietários varia de 0,1% a 1% do custo por metro quadrado nesta região, mas isso não é muito, de qualquer maneira.

• O investimento não se limita a investimentos em desenvolvimento habitacional - os maiores investidores estão construindo infraestrutura, como escolas com ensino de inglês ou russo, portos de iates e muitas outras comodidades. Essa melhoria da situação contribui ainda mais para o fato de que os turistas vêm aqui em grandes quantidades, o que significa que será ainda mais lucrativo alugar casas aqui.

• Montenegro é considerado um dos países mais ecologicamente corretos., porque não há nenhuma indústria séria aqui e, portanto, o crescimento adicional do potencial turístico é visto como bastante natural.

Naturalmente, certas desvantagens também estão presentes, mas são relativamente poucas e, para muitas pessoas, são insignificantes. No entanto, é para você que eles podem vir a ser uma séria desvantagem, portanto, também os consideraremos.

• O Montenegro tem o estatuto oficial de candidato à adesão à União Europeia, mas ainda não o tornou, e não se pode dizer que tal acontecerá em breve. Para muitos investidores do espaço pós-soviético, comprar uma casa no exterior também é útil no contexto de um recebimento simplificado de um visto Schengen, também possuindo um apartamento em um país da UE, você pode solicitar uma autorização de residência e, em seguida, um Passaporte.

• Montenegro tem um passado socialista provinciano proeminente - apesar das inovações que estão sendo introduzidas, a infraestrutura, em comparação com a Europa Ocidental, manca. Por exemplo, praticamente não há aquecimento centralizado em nenhum lugar do país, embora no inverno, mesmo em uma costa relativamente quente, a temperatura seja de apenas 3-7 graus Celsius.

É comum os moradores aquecerem as instalações com ar-condicionado, mas aqui a rede elétrica já pode falhar - desligamentos devido a picos de carga ainda não são uma maravilha. Entre outras coisas, a mentalidade e o treinamento da equipe local são apenas algo entre a alardeada Europa e nossas realidades feias, que podem assustar alguns dos turistas ricos.

Conforme observado acima, o estado abordou o desenvolvimento da infraestrutura turística de forma organizada - pelo menos os terrenos foram entregues nas mãos de incorporadores privados, que, querendo recuperar os recursos gastos, se apressaram em construir uma grande quantidade de moradias. Por um lado, a abundância de ofertas deveria ter levado a uma certa queda nos preços dos imóveis, mas no caso de Montenegro, vemos que aqui os investimentos já começaram a dar frutos.

A prática mostra que na hora de comprar uma casa em Montenegro, faz muito sentido não procurar um objeto para comprar sozinho, mas sim buscar a ajuda de consultores locais... Você mesmo dificilmente consegue entender por que uma casa cara custa tanto e, ao escolher uma casa mais barata, não terá certeza de que conhece todos os riscos de tal compra.

Os especialistas observam que, nos últimos anos, a crescente demanda está estimulando intensamente os incorporadores e eles se esforçam para concluir as instalações em construção o mais rápido possível, o que inevitavelmente prejudica a qualidade da construção. Considerando que terremotos ocorrem periodicamente neste país montanhoso, vale a pena pensar várias vezes antes de comprar um apartamento em um prédio "inacabado".

Além disso, não é incomum ouvir reclamações de que os edifícios localizados no sopé das montanhas têm uma tendência cada vez maior de rolar gradualmente e até desabar.

Quanto à primeira linha, será muitas vezes mais difícil comprar moradia aqui, pelo menos devido ao fato de que a demanda de estrangeiros especialmente ricos é especialmente alta aqui. Alguns anos atrás, alguns influentes meios de comunicação ocidentais escreveram que cerca de 14% de todo o território de Montenegro já havia sido comprado por estrangeiros, e deve-se presumir que eles estão principalmente interessados ​​na costa. No entanto, há até opções aqui, mas esteja preparado para desembolsar uma quantia muito significativa.

O mercado imobiliário montenegrino tem uma grande variedade em termos de preços - muitos fatores afetam os preços. Vejamos, por exemplo, o estoque habitacional - você pode conseguir um apartamento tanto em um prédio alto antigo, que não difere fundamentalmente de um edifício soviético típico, quanto em um edifício relativamente novo, construído já na época da independência, levando em consideração todos os requisitos de construção moderna.

Novamente, em algum lugar nas montanhas ou mesmo na capital Podgorica, os preços podem ficar um pouco abaixo da média, mas a grande questão é quanto esse investimento vai render, porque as estatísticas mostram que a grande maioria dos turistas estrangeiros não tem pressa tanto para as montanhas quanto para o mar.

Todos esses fatores não nos permitem determinar o preço médio do metro quadrado - mais precisamente, ele pode ser calculado, mas na prática não traz nenhum benefício, porque pode ser mais barato e muito mais caro. Se ainda está interessado e quer ter pelo menos uma ideia geral de quanto deve contar, saiba que 40 mil euros é o capital mínimo que lhe permite comprar um pequeno estúdio de 20 metros quadrados.

Um pequeno apartamento do tipo familiar com cerca de 50 metros quadrados vai custar 60 mil.

Se você está interessado em uma casa com lote de terreno, o custo será em grande parte determinado pela construção, e não pelo território em si. Por exemplo, uma casa de 60 metros no pátio de 200 metros quadrados pode custar cerca de 80 mil euros, mas uma espaçosa villa de 200 metros quadrados com um terreno de outros 300 vai puxar por uns bons 170 mil.

A diferença de preços depende não só da proximidade do mar, mas também da localização geográfica específica. Em primeiro lugar, em qualquer região a vista da janela é muito apreciada, a habitação é considerada especialmente impressionante, de onde tanto as montanhas como o mar são bem visíveis.

Naturalmente, um grande bônus é que a área local tem seu próprio acesso ao mar, idealmente - sua própria praia, onde estranhos, exceto a convite do proprietário, não podem obter.

Se falamos sobre as regiões, então entre os lugares principais são geralmente chamados de Budva Riviera (os arredores do resort Budva) e Boko-Kotorska (a costa da Baía de Kotor, incluindo Tivat).

Você pode tentar economizar dinheiro escolhendo acomodação em algum lugar na Riviera Barskaya ou mesmo nas proximidades de Ulcinj. Ao mesmo tempo, você precisa entender que seu custo é menor por uma razão - há menos oportunidades para recreação de elite, os turistas não estão tão ansiosos para ir lá e, portanto, o lucro provavelmente não será tão alto.

Como se depreende do exposto, a cidadania montenegrina para aquisição de bens imóveis dentro do país, claro, não é exigida - aliás, o Estado, ao contrário, está interessado em estrangeiros que invistam seu dinheiro aqui, e por isso simplificou o procedimento tanto quanto possível. Além disso, embora as perspectivas e o calendário da adesão do Montenegro à União Europeia ainda não sejam totalmente claros, muitas pessoas parecem hoje receber um passaporte deste país como uma boa forma de em breve se tornarem cidadãos da União Europeia.

É outra questão que nem tudo é tão simples aqui - Montenegro pede muito pela venda efetiva de um passaporte. Para comprar um imóvel no deserto para obter um documento, terá de pagar a partir de 250 mil euros, e numa região desenvolvida - a partir de 350 mil, sendo que outros 100 mil em todo o caso têm de ser transferidos para as contas do próprio estado. Além disso, essa opção não é oferecida a todos - dentro de três anos a partir do lançamento do programa (2018-2021), uma inscrição deverá ser enviada, e apenas 2 mil sortudos serão selecionados de todos os candidatos que terão permissão para participar.

Na ausência de muito dinheiro, você pode ir mais longe, ter recebido previamente uma autorização de residência no país. Se você comprou uma casa aqui, você recebe uma autorização de residência temporária, válida por apenas um ano - durante esse tempo, você precisa se firmar e obter motivos adicionais para ficar. Se não encontrou trabalho e não se casou com alguém da localidade, só poderá dispensar o visto se o objeto comprado custar mais de 40 mil euros - então você pode prorrogar sua autorização de residência.

Independentemente do tipo de imóvel que você decida adquirir em Montenegro - um apartamento, um terreno ou uma casa - sua transação começará com um chamado acordo preliminar. Não diz muito - descreve as condições para a conclusão de uma transação (o que, onde, quando, por quanto, de quem e para quem), considera a forma e as condições de pagamento, e também prescreve o valor do depósito, geralmente cerca de 10% do valor acordado do objeto adquirido. O montante especificado da caução deve ser transferido para o anterior proprietário, que se obriga a emitir um recibo de que recebeu o dinheiro prescrito no acordo preliminar.

Em seguida, é celebrado o contrato principal de venda, cujo registro legal deve ser aplicado apenas aos cartórios estaduais de Montenegro - essas são as regras do país. Já aqui há pontos visivelmente mais marcados - além do que foi descrito acima, cabe mencionar, por exemplo, que o vendedor concorda em registrar novamente o objeto para outra pessoa.

Como afirmado acima, ao comprar uma casa no mercado secundário para cidadãos de países pós-soviéticos, o imposto é de 3% do valor. Em geral, como mostra a prática, os impostos, o apoio jurídico e o recadastramento juntos aumentam os custos em cerca de 5%, portanto, ao escolher um imóvel, você também deve levar em consideração essa margem.

A cláusula de que o vendedor não terá nada contra a reemissão é importante pelo motivo de que qualquer novo proprietário, logicamente, deve registrar imediatamente a aquisição no cadastro estadual... No entanto, de acordo com as leis montenegrinas, isso não pode ser feito em qualquer momento no futuro, mas nos primeiros 30 dias a partir da data da transação. É melhor não experimentar o que vai acontecer se a legalização não acontecer dentro do prazo proposto, e para que não haja problemas desnecessários por parte do vendedor que “mudou de ideia” e colocou um raio na roda, um cláusula sobre o seu consentimento para a renovação é especialmente explicitada no contrato.

Se você está comprando um terreno grátis, planejando se dedicar ao desenvolvimento por conta própria, vale a pena considerar que em Montenegro, longe de todos os terrenos, há um maior desenvolvimento. Podem ser muitas as razões pelas quais um determinado local, do ponto de vista da legislação, não é adequado para construção, mas dificilmente conseguirá alterar este estatuto do território, e qualquer edifício erguido por si por ignorância ou insolência o fará ser considerado ilegal e pode estar sujeito a demolição ...

Muitos de nossos compatriotas, planejando adquirir imóveis no Adriático, decidem vender imóveis "extras" em sua terra natal para ajudar com dinheiro. Dividir um procedimento em duas etapas atrasa muito o processo e envolve muita burocracia, razão pela qual alguns potenciais investidores nem mesmo desejam considerar tal ideia, por considerá-la muito difícil de implementar. Na verdade, o problema pode ser resolvido um pouco mais fácil do que parece.

Existem agências imobiliárias internacionais que oferecem o serviço de troca, digamos, de imóveis russos por imóveis montenegrinos. Em vez de duas transações separadas, cada uma das quais pode levar muito tempo, é proposta uma e bastante rápida, já que você não está procurando um comprador para uma propriedade russa ou um vendedor de imóveis montenegrinos - isto é, considere um e a mesma pessoa jurídica. Como resultado, você pode nunca ter dinheiro em suas mãos, mas não espere até que o objeto que está vendendo seja comprado - os especialistas simplesmente chegam ao endereço especificado e estimam quanto pode custar a casa ou apartamento que você oferece.

Devido à cooperação com uma empresa séria, você pode simplificar o processo de recadastramento, mesmo que "coma" parte do orçamento... Além disso, esses serviços geralmente funcionam apenas para Moscou, São Petersburgo e outras grandes cidades onde há demanda por imóveis.

As respostas às perguntas sobre a compra de imóveis em Montenegro são fornecidas no vídeo a seguir.